جزئیات
تعداد نظرات ارسالي: 0
تعداد بازديد: 269
تاريخ ايجاد: 89/08/22 00:00
نويسنده: gholipor gholipor


تاملي بر امتياز تسهيلات مسكن در بورس:
هفته قبل مديرعامل بانک مسکن اعلام كرد: براي جلوگيري از خريد و فروش وکالتي وام خريد مسکن و متضرر شدن مردم، اوراق ممتاز جايگزين وام خريد مسکن شد. وي با بيان اينکه استفاده و خريداري اوراق مسکن براي واحد مسکوني که از تسهيلات 18 ميليون توماني خريد مسکن اين بانک استفاده نکرده باشد، بلامانع است؛ اظهار داشت: بر اين اساس افراد مي‌توانند براي هر واحد مسکوني تا مبلغ 20 ميليون تومان از اوراق مسکن استفاده کنند. به گفته وي براي رفع نوسانات قيمت، اوراق مذکور در فرابورس معامله مي شوند؛ زيرا اين نوسانات قيمتي در بورس وجود نخواهد داشت و به نوعي اوراق مسکن ارزش واقعي خود را پيدا مي‌کنند.
بخش مسکن به دليل ارتباط پيشين قوی با ساير بخشهای اقتصادی نقش اساسي در رشد اقتصاد دارد. اين بخش به دليل نياز بالايي که به دادههاي ساير بخشهاي اقتصاد دارد مي تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. در دوره قبل از انقلاب موسسات مالی متعددي به منظور تامين مالي بخش مسکن ايجادگرديد که مهمترين آنها بانک رهني بود. پس از انقلاب و با ملي شدن بانکها، بانک مسکن از ادغام چند بانک از جمله بانک رهني و چندين موسسه وام و پس انداز که در امر مسکن فعاليت داشتند تشکيل گرديد. اين بانك نقش مهمي در تامين منابع مالي بازار مسكن داشته بطوريكه طي سالهاي اخير به دنبال انتشار اوراق مشاركت رهني با همكاري ساير دستگاهها بوده است. در اين خصوص با همكاري بانك مركزي مجوز انتشار اين اوراق را از كميته فقهي و شوراي عالي بورس اخذ و مشكلات شرعي و قانوني را مرتفع نموده است. هدف بانك از اين اوراق ايجاد روشي نوين در تامين مالي بازار مسكن بود. زيرا بر اساس اين طرح، اوراق رهني براي منازلي كه 3 سال از اعطاي وام آنها گذشته و مشتري نيز داراي مطالبات معوق نباشد، قابل انتشار بود و اين كه تسهيلات حدود 50 درصد ارزش كارشناسي ملك مورد نظر را در بر مي گرفت. به همين دليل بايد اوراق به گونه اي تنزيل مي شد تا هزينه هاي اوراق پوشانده و براي سرمايه گذار جذاب باشد. از جمله مزاياي اوراق مشاركت رهني براي سرمايه گذاران، حضور خريداران اين اوراق به صورت غيرمستقيم در بازار مسكن، ايجاد بازار رهن ثانويه و تنوع سرمايه گذاري اين اوراق بود. درخصوص ريسك اوراق نيز بايد اشاره كرد كه اصل و فرع آنها توسط ضامن تضمين مي شد و معاف از هرگونه ماليات بود.
اما فارغ از طرح فوق، بانك مسكن طرح جديدي را اجرا نموده است كه بر اساس آن برگه هايي با عنوان اوراق ممتاز منتشر و در بازار فرا بورس معامله مي شوند. البته اين اوراق پيش‌تر در شعب بانك مسكن و تحت يك بازار غيرمسنجم معامله مي‌شد كه پس از پذيرش اين اوراق در فرابورس، در عمل معامله اين اوراق شكلي رسمي و ضابطه‌مند به خود گرفت. تنها تفاوت اوراق پذيرفته شده در فرابورس با اوراق پيشين قابل معامله در شعب اين است كه هر يك از اوراق فعلي، امكان اخذ 500 هزار تومان تسهيلات را براي خريد فراهم مي‌كند كه به همين دليل قيمت اين اوراق در فرابورس، نصف قيمت معامله اوراق در شعب است.
با توجه به مطالب فوق مي توان گفت اين اوراق يكي از انگيزه‌هايي است كه بانك مسكن به سپرده‌گذاران خود براي افزايش جذابيت سپرده‌گذاري در اين بانك اعطا مي‌كند؛ زيرا اختلاف بين نرخ سود سپرده كوتاه مدت در بانك‌هاي تجاري و بانك مسكن در سال حدود دو درصد است. همچنين بانك مسكن در صورت سپرده‌گذاري حداقل به مدت سه ماه و به شرط آنكه ميانگين سپرده سرمايه‌گذار، حداقل معادل 27 ميليون تومان باشد، پس از سه ماه براي هر 27 ميليون تومان، سه برگه امتياز تسهيلات مسكن و از ماه‌‌هاي پس از آن، هر ماه يك برگه امتياز به سپرده‌گذار اعطا مي‌كند. وضعيتي كه باعث مي‌شود سپرده‌گذار در پايان يكسال، علاوه بر سود 9 درصدي، 12 برگه امتياز تسهيلات مسكن در اختيار داشته باشد. اما كاركرد اين برگه‌ها علاوه بر ارزش‌زايي و قابليت معامله و واگذاري به غير اين است كه هر شخص با خريد يك برگه از اين اوراق مي‌تواند نسبت به اخذ تسهيلات خريد از بانك مسكن تا سقف حداكثر 20 ميليون تومان براي هر واحد اقدام كند. به هر روي فارغ از قيمت معاملاتي و سود و زيان سرمايه‌گذاران و خريداران اين اوراق، ورود اوراق امتياز تسهيلات مسكن به فرابورس قابليت‌هاي بورس‌ها را در شفاف‌سازي، عادلانه كردن و رقابتي كردن بازارها بيش از پيش نشان مي‌دهد.





js